L'expertise immobilière judiciaire

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Définition des facteurs d’évaluation

a /
Facteurs physiques

La valeur d'un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, tels que :

  • emplacement : sa situation en plein centre-ville donne une valeur plus importante par rapport à un bien situé dans la banlieue
  • importance du bien immobilier : les ensembles trop vastes, comportant de grandes superficies et de très nombreux bâtiments, surtout s'ils sont de conception ancienne ont un marché très réduit
  • nature et qualité des matériaux employés dans la construction
  • nature de la couverture et de la charpente
  • ouverture (portes, baies, portails) et qualité de l'éclairage naturel
  • hauteur utile : un minimum de hauteur est nécessaire mais une hauteur trop importante, sauf dans certains cas particuliers, peut être une cause de moins-value
  • aménagements et équipements constituent des éléments importants de la valeur du bâtiment, tels que sanitaires, chauffage etc...

b /
Facteurs économiques

Conjoncture économique :

  • La conjoncture économique a une influence certaine sur la valeur des biens. En période d'expansion les demandes sont fortes et entraînent une majoration des prix. Une conjoncture défavorable peut donc conduire à une stagnation des prix ou dans certains cas à une chute des prix.

c /
Facteurs juridiques

Les servitudes et charges influent sur la valeur vénale (urbanisme et servitudes du droit public ou privé : droit de passage, restriction, classement).

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Définition des valeurs d'évaluation

Valeur vénale

“La valeur vénale d'un immeuble est la valeur marchande, exprimée en monnaie, à un moment donné, dans les libres conditions de la loi de l'offre et de la demande, c'est-à-dire, en somme, le prix auquel l'immeuble peut être vendu ou acheté”.

“C'est le prix que peut retirer ou offrir raisonnablement, et compte tenu des conditions générales du marché immobilier, un bon père de famille, à qui l'opération ne s'impose pas de façon urgente”.

Valeur d'usage

La valeur d'usage d'un immeuble représente l'intérêt propre que chacun attribue à la possession de sa propriété.

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Méthodes d'évaluation

a /
Par comparaison directe :

Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un bien à partir de références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du bien expertisé.

b /
Evaluation par capitalisation du revenu :

Elle consiste à déterminer la valeur d'un bien loué en appliquant à son revenu un taux de capitalisation. Les taux varient en fonction de la nature du revenu et de la catégorie du bien.

c /
Evaluation par le coût de remplacement :

Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi, cette méthode intègre à la fois l'assiette foncière et les bâtiments qui y sont liés. Cette méthode sera usitée surtout en cas de disparition du bien.

d /
Evaluation par réajustement d'un prix par des indices :

Cette méthode consiste à partir d'une valeur antérieure, quelle qu'en soit la nature à lui appliquer un indice ou un coefficient de revalorisation. Cette méthode sera appliquée à des appartements en copropriété récents.

e /
Evaluation sol + construction

Cette méthode consiste à évaluer les constructions après avoir évalué le terrain nu. Le terrain subira un abattement pour encombrement.

f /
Evaluation au m2 de superficie bâtie

On tient compte, pour l'évaluation de la ou des constructions, uniquement de la superficie du terrain encombré par le ou les bâtiments. On dénomme cette superficie “superficie bâtie” ou “superficie au sol”.
La valeur vénale de l'immeuble s'obtient en multipliant la superficie bâtie par un prix unitaire au mètre carré déterminé par référence aux prix constatés pour des immeubles comparables.
On y ajoute ensuite la valeur encombrée du terrain, comme nous l'avons indiqué précédemment.

g /
Evaluation par la valeur de récupération foncière

On est amené à retenir uniquement la valeur du terrain considéré comme terrain à bâtir, la valeur des constructions étant négligée.

h /
Cas particuliers

On peut être en présence de bâtiments atypiques (cliniques, hôtels, etc..) situés dans des zones peu recherchées, ou des bâtiments obsolètes ou pollués, dans ce cas la valeur est appréciée de plusieurs façons.